阳光股份股票怎么样
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公司名称：阳光新业地产股份有限公司 | 所属地域：股票在线 > 股票公司 > 北京股票 > 西城股票 > |
| 英文名称：Yang Guang Co.,Ltd. | 所属行业：房地产开发 |
| 主营业务：房地产开发与销售，投资性房地产出租与资产管理输出服务 | ||
| 公司概况： 公司简介 公司高管 IPO文件 | ||
| 公司公告： 最新公告 年度报告 | ||
| 研究分析： 杜邦分析 研究报告 | ||
| 股票交易： 成交明细 分价表 大单统计 大宗交易 | ||
| 公司运作： 股东大会 收入构成 重大事项 IR活动记录 | ||
| 股票介绍：
阳光新业地产股份有限公司是一家主要从事房地产开发,商品房销售、租赁和咨询等业务的房地产开发商.公司是北京房地产开发市场上的一支重要力量。 | ||
阳光股份股票怎么样
一、概述.（一）报告期内经济与市场情况分析.
2016年世界政治局势出现一些新变化，欧洲及美国保守及孤立主义重新抬头，中国周边局势依然复杂，美联储连续加息，美元持续强势。国内经济在外部环境恶化和经济增速趋缓背景下，依靠积极的供给侧结构改革和房地产行业去库存拉动，以及稳健的货币及财政政策，基本实现了经济运行缓中趋稳、稳中向好的局面。根据国家统计局初步预估，2016年国内生产总值约744,127亿元，同比增长约6.7%，实现了十三五的良好开局。
2017年，鉴于欧洲各国将进入换届年，新的保守主义可能会主导欧洲主要政策，欧美的逆全球化趋势和贸易保护主义，会给中国进出口贸易带来较大的不确定性。然而随着“一带一路”近3年来从概念逐渐落地，已经取得世界很多国家的共识与合作，一批项目的落地，在输出国内过剩产能的同时对中国经济将产生一定的带动作用。国内方面，随着供给侧改革的逐步推进，以及大批PPP项目的逐渐实施，年内各省的固定资产投资较往年预计将出现较大增长。国企混合所有制改革从提出到了落地实施的关键时刻，占国民经济主导地位的国资改革将在带动经济发展的同时向社会释放改革红利。中央经济工作会议明确提出2017年经济增长“稳”为主基调，货币政策“稳健中性”，但应严防金融风险，金融去杠杆，引导更多资金流入实体经济。预计2017年国内经济将在“一带一路”、国企混改及大基建的带动下延续2016年平稳发展势头。
2016年房地产行业在国家去库存政策背景下，高歌猛进。全年全国商品房销售面积约15.7亿平米，同比增长约22.5%；销售金额约11.8万亿元，同比增长约34.8%；房地产开发投资约10.3万亿元，同比增长约6.9%。行业集中度进一步加剧，强者恒强，全年销售额过千亿企业达到12家，Top100进入门槛提升到约160亿元。
Top100企业市场占有率达到约43.9%，龙头企业市场占有率超过3%，龙头企业销售额为第一百位的约24倍。市场成交结构中二线城市增长较为明显；一线城市受制于土地供应，新房市场供给有限，二手房存量市场占比显著提高；热点城市各层次产品价格提升显著，成交结构持续上移。
2017年，房地产行业宏观政策将延续2016年四季度以来的调控态势，在控风险与去库存中因城施策，不断深化。热点城市面临量价回调，三四线城市有望延续平稳。调控政策目前已经在土地竞买、购房资格、贷款利率及期限、价格审批以及房地产融资端陆续出台。总体来看，2017年全年成交面积会较2016年有所回落，但价格回调有限，部分热点一线城市新房供应有限，价格仍将温和上涨；部分二线城市收益于国家发展战略规划，新的交通、产业及基础人口优势，城市将进入较为平稳的发展周期。
2017年受国家金融去杠杆及促进实体经济发展要求，房地产行业融资不容乐观，融资规模将有所收缩，资金成本或有所上移。
商业及办公租赁方面，电商对实体店的冲击依然持续，但线上线下的融合也越来越紧密，消费者的消费需求承多元化呈现，一些城市供应较大、竞争激烈，导致空置率提高、租金下滑；受经济增速放缓及产业结构调整影响，公司扩张及新设公司有所减少，一些城市办公物业由供不应求到供略大于求，租金增长有所放缓，空置率有所提高。
（二）主要项目所处区域市场分析.
（1）公司住宅项目主要位于天津、成都和北京3个城市。
北京住宅市场：
2016年北京市场量跌价升，前三季度市场销售火热，需求旺盛，房价不断刷新高，纯商品住宅（不含保障房和自住房）成交均价38,327元/平米，同比大涨32%，月均成交67万平米，同比下降11%，但月均供应量仅为54万平米，整体下降23%；“930”新政出台后，成交量明显回落，房价走势趋稳。二手房成交再创新高，全年成交27万套，已是纯商品住宅的4.7倍；土地市场受供应影响，成交低迷，住宅用地全年仅成交200万平米。
鉴于北京市场价格增长较快，公司对北京阳光上东项目部分存货以合理价格进行销售以补充公司现金流，销售收入约3,316万元。
天津住宅市场：
2016年天津市场呈现量价大升的局面，截止2016年10月，天津商品住宅销售面积同比大涨76%，价格同比上涨26%至14,929元/平，供应同比增长42%，销供比1.59，整体供不应求。
公司天津杨柳青项目一期存货借助此轮市场春风，基本售罄。全年共实现签约金额约4.0409亿元，回款金额2.6536亿元，实现结转收入约1.8亿元。
成都住宅市场：
2016年成都市场呈现量价齐升的局面，全年商品房均价9,409元/平，同比大涨32%；销售面积9413.77平方米，同比上涨15.53%，销供比3.31，市场呈现供不应求的局面。
因公司成都锦尚项目剩余可售产品主要为商住公寓部分，因此全年去化较为一般，共实现签约金额约1.0635亿元，回款金额1.0913亿元，结转收入约1亿元。
不同市场表现如下：
北京商办市场：受北京经济增长略微减速的影响，甲级写字楼市场出现更多缩减面积及搬迁活动，但市场整体依旧表现活跃，本年度甲级写字楼空置率微增至6.6%，但鉴于2016年写字楼产品的大量供应，该空置率表现依然反映了市场的旺盛需求。
上海商办市场：上海市场仍为全国具有吸引力的商办市场，该趋势可反映在全年大量的大宗交易中。整体市场需求依然强劲，空置率小幅上涨至12%，但伴随未来一年大量的市场供应，将导致平均空置率的进一步攀升。
天津商办市场：
2016年天津优质写字楼市场租赁需求维持疲软，在中短期内，新增供应将超过需求，空置率将继续走高，在激烈的市场竞争下，租金或将持续下跌。
成都商办市场：全市空置率接近40%，大量的新增商办物业入市，市场仍面临供过于求的压力，预计租金调整将于短期内持续。
（三）公司主要经营情况.
2016年是公司调整资产结构，积极寻求新业务的一年。报告期内，公司虽然亏损，但基本消化了公司过往几年遗留下来的一些历史包袱。而公司重要资产均布局于京津沪一线城市，在报告期内，资产质量随着市场变化，有了明显的改善。
2016年，受益于国家去库存宏观政策及京津冀概念，天津房地产住宅销售及土地市场异常火爆。
公司杨柳青项目遗留的一期库存产品及时推向市场，基本售罄。全年实现签约金额约4亿元，回款金额约2.6亿元，为公司全年收入及现金流奠定了基础。
2016年，公司坚定从包租项目上止损退出。实现了从天津“绿游天地”项目的全部退出及上海淮海路项目的基本退出。
2016年，公司积极推进上海银河宾馆主楼及裙楼的资产处置事宜，但由于市场价格上升较快，公司拟将该物业短期租赁，以便将来实现更好的投资退出收益。
2016年，公司北京阳光大厦裙楼改造后招商顺利，提升了该物业的市场价值。
2016年，公司持有型物业及受托管理物业总体经营稳定。
2016年，公司积极利用资本市场，及时发行了4亿元3年期私募债，补充了公司流动资金。
2016年，公司积极利用资本市场尝试增加新的业务机会，筹划了收购华人文化有限责任公司旗下体奥动力（北京）体育传播有限公司股权，但后因政策变化及交易对方原因，公司终止了该项事宜。
2016年，公司实现营业收入6.396亿元，较去年下降1.24%。
2016年，公司实现归属于母公司股东净利润-4.682亿元，较去年下降2420.31%。
报告期内，公司总体营业收入较上一年度持平。其中房地产开发产品销售收入较上年下降约2,410万元，主要由于成都锦尚项目和北京阳光上东项目处于尾房销售阶段，合计同比较少约1.7亿元，而天津杨柳青项目销售好转，同比增加约1.5亿元。报告期内，投资性物业租赁收入同比较少约0.17亿元，主要为北京朝阳新业广场项目之前股权转让导致租金收入减少约0.35亿元，而北京北苑项目整租增加约0.09亿元，阳光大厦增加约0.09亿元。
报告期内公司利润亏损且较上年同期变化较大的原因，主要为开发产品销售结转成本增加、上海淮海路项目退出以及较上年同期无重大资产处置收益。
二、核心竞争力分析.
随着房地产行业的快速发展，公司与行业龙头企业的差距拉大，在传统住宅开发领域公司没有足够竞争力。近10年来，在中国主要一二线城市完成了超过30个项目的招商及运营，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。虽然在经营性物业的资产管理能力方面未有更多积累和沉淀，但公司较早转型商业地产，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。
近年来，公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式，并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构，正在重新塑造在地产行业产业链上端的资产管理能力，并根据未来新业务，储备相应的竞争力。
三、公司未来发展的展望。
（一）行业竞争格局和发展趋势。
传统房地产住宅开发领域目前已经进入到高度集中，强者恒强的阶段。虽然行业平均利润率逐年走低，但龙头企业规模持续高速增长，中小房企不断被收购兼并挤出市场，未来这种趋势仍然会持续。另一方面，一线城市受制于土地供应，已经提前进入到存量市场。未来房企在一线城市的竞争会逐渐由新房市场转移到存量市场。传统商业受电子商务及消费者消费喜好改变，面临较大的经营压力，闭店转型逐渐成为趋势。公司认为，中国一线城市已经由增量市场逐步进入到存量市场，城市更新及存量资产的价值再造将是房地产行业发展的一大趋势。
（二）公司发展战略。
未来，公司将继续专注于经营性物业资产管理领域，加速剥离传统住宅业务，积极关注一线城市的城市更新项目，以及包括但不限于与地产产业链相关的上下游机会，寻求多业务整合，协同发展，实现公司业绩持续、稳定增长。
（三）经营计划。
1、借助天津市场上升态势，积极推进杨柳青项目后期开发，并同时寻求转让合作机会，及时收回股东资金。
2、鉴于公司资产负债水平仍处于较高位置，未来一年将加大成熟物业的资产处置工作，降负债、降杠杆，增加现金流及利润。
3、鉴于公司目前受托管理物业进入城市较多，管理半径较大，实际带来利润有限，未来一年将进一步剥离非核心城市区域的受托管理项目，优化资产结构。
4、积极关注地产行业产业链上下游的合作机会，寻求新的业务增长点，实现公司逐步转型。
（四）风险因素。
1、政策风险。房地产行业受国家宏观调控影响较多。自去年“930”新政出台后，国家和城市层面新政层出不穷，不管是在土地的竞买环节、购房的资格环节、个人住房贷款的利率及年限环节、住宅销售价格审批环节以及房企上市公司再融资环节都已经出台了不少规定，公司需要持续关注已经发布及未来预计发布的政策影响，并进行相应准备。鉴于公司只有一个在开发销售项目，因此政策对杨柳青项目的影响对公司非常重要。
2、市场风险。目前公司项目多分布于京津沪，从长期看，在上述区域的项目预计受市场影响不大，但一些二三线城市项目仍然面临一定压力，从公司资产占比看，主要为成都区域。成都市场的商办物业短期内依然面临较大的库存压力，物业空置率较高，租金空间有限。
3、经营风险。受电子商务冲击及新开业商业综合体的竞争，公司传统商业项目面临一定的经营风险。一方面体现在新的购物方式及新项目会分散一部分客流；另一方面体现在随着实体店面的经营压力越来越大，很多商户主动选择闭店。
4、财务风险。公司开发及持有类资产占股东资金周期较长，而目前公司主要依靠租金收入及个别项目的住宅销售回款，在公司有息负债较高的情况下，现金流对公司极为重要。当销售回款及租金收入不足以维持公司运营时，需要及时进行再融资或资产处置。
（五）对策措施。
1、针对政策风险及市场风险，公司将加快非一线城市的资产和业务撤离，同时加强对行业动态的前瞻性研究，密切跟踪新政。
2、针对经营风险。公司将积极利用信息技术，实现商业项目线上线下的融合，引导增加项目客流，同时提升管理物业的资产管理品质，进而提升物业租金水平。对于非核心区域的非重要项目在经营出现风险时及时退出。
3、针对财务风险。公司在努力提升经营性现金流的同时，将积极进行资产处置，降低公司负债，补充流动性。同时，将积极尝试利用资本市场寻求新的业务增长点及进行再融资。 (以上内容来自互联网，仅作为用户获取信息之目的，并不构成投资建议。同时不为本页信息的错误、残缺、延迟或因依靠此信息所采取的任何行动负责。)
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